Logement social

Ce 25 janvier 2012, le Code du logement a été voté. Il a subit un grand toilettage, orchestré par le ministre en charge, Jean-Marc Nollet. L’ambition est au rendez-vous ; il est vrai qu’après 25 années de code quasi inchangé, il y avait du pain sur la planche !

Publié le vendredi 27 janvier 2012

Les objectifs essentiels de la réforme se résument à faire du logement social un logement qui serait performant énergétiquement, qui pourrait être adapté à des occupants jeunes ou âgés, et ceci dans un environnement davantage urbain. Cette réforme, même si elle s’ancre fortement dans la Déclaration de Politique Régionale, a été inspirée par une large consultation du secteur. Les grands acteurs du logement – sociétés de logement de service public, agences immobilières sociales… – ont ainsi eu l’occasion de faire percoler quantité de leurs réflexions dans le nouveau corpus de droit.

Benjamin Assouad d’Inter-Environnement Wallonie publie sur son site les grandes lignes de cette réforme.

LES GRANDS OBJECTIFS DE LA REFORME NOLLET

1- Des cités sociales à l’image de tout autre quartier de ville

Les cités de logements sociaux ne doivent pas devenir (ou doivent cesser d’être) des ghettos. L’ambition du ministre est même d’en faire des lieux de vie ouverts sur les autres quartiers. Pour cela, un arsenal de mesures ad hoc a été élaboré.

Certaines de ces mesures permettront par exemple d’y localiser davantage d’autres fonctions urbaines comme le commerce, les équipements publics et les loisirs, et donc d’y introduire une dose de mixité fonctionnelle.

D’autres mesures permettront aux classes moyennes de trouver à s’y loger, ce qui introduira dans ces cités-ghettos une dose de mixité sociale. C’est là une des propositions les plus novatrices du ministre : les revenus moyens pourront prétendre à un logement social. Des balises néanmoins sont prévues pour encadrer cette mini révolution. Les logements sociaux occupés par des ménages à revenus moyens ne devront pas excéder 10% de l’ensemble du parc public.

2- Davantage de logements sociaux

Pour faire face à une demande de logements toujours plus importante, 7.000 nouveaux logements sociaux verront le jour d’ici la fin de la législature, en 2014 (2.200 logements ont déjà été financés, 1.550 nouvelles habitations sont programmées cette année, 1.650 en 2013 et 1.600 en 2014.). Les opérateurs aux manettes pour ce projet ambitieux : les communes, les sociétés de logement de service public, les agences immobilières sociales.

En outre, davantage d’efforts seront attendus – mais ceci est-il vraiment difficile ? – de la part des communes dans la mise à disposition de logements de transit pour héberger des personnes en situation d’urgence. Chaque commune devra ainsi compter un logement de transit pour 5.000 habitants (contre 10.000 aujourd’hui).

Enfin, le texte devra permettre à la Région, par l’introduction de l’un ou l’autre mécanisme légal, de pouvoir se montrer davantage coercitive à l’encontre de communes récalcitrantes, qui ne créeraient pas suffisamment de logements sociaux.

3- Des logements moins énergivores

L’énergie est chère, et même de plus en plus chère avec sa raréfaction. En moyenne la facture mensuelle d’un ménage wallon habitant un logement social s’élève à plus de 150 euros. Une somme énorme au regard du loyer moyen d’une habitation : 226 euros. L’amélioration de la performance énergétique du parc de logements publics relève donc d’une urgence sociale au moins aussi pressante que l’urgence environnementale.

Les mécanismes d’aides pour mieux isoler les logements sont donc renforcés. Le logement public bénéficiera par exemple de 400 millions d’euros dégagés au travers du programme PIVERT. Notons en outre que tout projet de logements publics neufs sera tenu de respecter la norme de basse énergie.

4- Des logements sociaux adaptés à ses occupants

Pour pouvoir s’adapter au mieux aux locataires, les logements sociaux seront lourdement rénovés. 30% du parc pourront ainsi accueillir des locataires avec un handicap ou une perte d’autonomie. Des résidences-services sociales seront aussi créées : ils constitueront des logements équipés et sécurisés, répondant parfaitement aux besoins des personnes âgées à très faibles revenus.

Autre nouveauté à saluer : le soutien à l’habitat intergénérationnel. Face aux enjeux du vieillissement, de la perte d’autonomie, de la cherté des loyers, des formules d’habitat type « kangourous » permettront la cohabitation d’un jeune ménage et d’une personne âgée.

Toujours pour être plus en phase avec les évolutions sociétales, 20% des nouveaux logements devront disposer de quatre chambres et plus, 10% d’entre eux devenant même modulables. Des formules qui rencontreront à n’en pas douter des réalités comme par exemple les gardes alternées.

Enfin, sur la question de l’habitat permanent, le ministre octroiera des aides pour améliorer la qualité de vie des habitations qui n’ont pas le statut de logement. Toutefois, des conditions devront être respectées : des normes de sécurité et d’habitabilité devront être atteintes.

5- Des sociétés de logement de service public plus efficaces

Les sociétés de logement les plus mal en point – « La Carolorégienne », « Le Foyer Marcinellois », « La Maison Liégeoise », « Toit et Moi » – verront leurs dettes renflouées à hauteur de 60 millions d’euros. En l’échange, elles seront chacune tenues d’élaborer un plan de gestion.

Le nerf de la guerre : les ressources. La subvention que les sociétés de logement reçoivent pour développer de nouveaux logements sociaux connaîtra une hausse très importante. Elle passera en effet de 25% à 50%.

Enfin, les sociétés de logement public pourront diversifier leurs activités, et donc aller chercher de nouvelles ressources. Elles pourront mener de véritables opérations immobilières en développant des bureaux, des logements de standing, des équipements, à la condition qu’ils en consacrent une partie au logement social.

6- Une meilleure gouvernance

Ces dernières années ont vu la chronique judiciaire wallonne abondamment se nourrir des « affaires » dans le domaine du logement social. Le ministre souhaite que cela cesse. La réforme du code vise ainsi une réelle amélioration de la gouvernance. Par exemple, le service d’audit de la Société Wallonne du Logement sera transféré pour partie au Service Public de Wallonie. L’administration régionale pourra dès lors auditer à loisir les sociétés locales de logement.

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